聊城和其他地方一样——不动产登记，两大问题难以回避

　　虽然聊城并非首批不动产登记试点城市，虽然《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)的影响将是一个长期的过程，但不可否认，《条例》的施行，还是像水面上投下的一颗石子，在很多人心里掀起波澜。

　　聊城市委党校经济管理教研室副教授夏正智表示，在关注房价和反腐之外，无论是业界还是普通老百姓，对于《条例》的施行，其实还有两个问题不能忽视。

　　这两个问题，一个是小产权房问题，一个是“70年产权”问题。

　　小产权房该不该登记?

　　《不动产登记暂行条例》一度给人带来错觉，因为其中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。

　　作为在农村集体土地上建设的小产权房，是不是可以就此实现合法化呢?

　　和其他城市一样，聊城也存在着诸多小产权房，2002年购得一套小产权房的市民陈女士，这些年对小产权房合法性问题一直比较关注。她的看法是，小产权房迟早能登记。

　　日前，国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华明确表示，小产权房不登记也不发证，因为其不合法。

　　不过，不同时期、数量庞大的小产权房就摆在那里，《条例》的施行，无法忽视这个问题。

　　在夏正智看来，并非所有的小产权房都是非法的，因此，对此登记是必由之路，否则，有悖于不动产登记信息统计整合的初衷，很容易形成资料空白。

　　夏正智说，小产权房是伴随城镇房地产开发经营的企业垄断产生的。根据1994年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，城市商品房销售必须要缴纳土地出让金且“五证齐全”。此后，开始出现大产权房和小产权房的概念，小产权房作为政府治理的对象政策越收越紧。其实，并非所有的小产权房都是违法建筑。有些小产权房是在《城市房地产管理法》出台之前由县乡政府批准建设的，有的建设时间更早，这些小产权房的存在本身合理合法，无需治理;有些小产权房是在《城市房地产管理法》出台之后建设的，属于居民回迁安置房或按法律政策，在政府征地后在留用自主开发土地上的集体建设住房，没有向政府缴纳土地出让金，也合理合法。有的小产权房原属农村集体居民在宅基地上的自住建房，但现在已经扩展入城区，其本身也合理合法。有的小产权房手续不全，但已经完成销售有人居住。也就是说，小产权房是在不同历史时期形成的性质不一的房子。

　　“当然，我支持对小产权房进行登记，也并非是要和国家政策唱反调。我期待的是，国家能对不同时期、不同性质的小产权房进行分类登记。还可以通过在证书上进行特殊说明等形式限制其进行交易。”夏正智说，这样可能会产生比较大的工作量，但却应该是解决问题的有效办法。

　　实际上，他的这些思考，反映了业界不少人的看法。采访过程中，聊城一位律师刘先生表示，即使当前不动产登记回避小产权房问题，但随着相关法律法规的不断完善，以后也有可能准许其登记。

　　土地使用权到期如何续期?

　　与小产权房问题同样不可回避的，还有土地使用权的70年产权问题。

　　事实上，聊城和其他地方一样，居民住房用地的70年产权到期问题还没有显现，但不容忽视的是，一些企业用地因为期限只有30年或40年，已经开始面临到期后如何续期的问题。

　　夏正智说，“70年产权”问题追根溯源，其实来源于当年香港被英国殖民统治时期的土地政策，期间几度演化。不过，我国和英国当时“土地皆归女王所有”的情况大不相同，因此，这些年，该问题一直争议不断。

　　夏正智说，《条例》和物权法是一体的，而物权法明确提出，土地使用权到期后自动续期，只是在如何续期的问题上，业界一直存在两种看法：一种说法是无偿自动延期，另一种看法是有偿自动延期。很多人倾向于无偿自动延期，觉得买了房子，土地自然也应该自动续期。但如果从法律角度来说，有偿自动延期更为合理公平，也更符合法律程序。

　　在夏正智看来，这两大问题不容回避，但一个不容置疑的方向是，国家这些年实施的土地、房产和不动产等改革措施，根本目的冲着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入的角度去的。因此，很多问题总会有解决的这一天，并且《条例》的施行可能还会加速其解决历程。

（记者 赵宗锋 王婕琳）