聊城：物业服务将按“星级”分等级收费

近日，聊城市物价局和聊城市住建委联合下发通知，公布聊城市城区普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费的政府指导价格。新的收费标准实施后，聊城市城区普通住宅前期物业服务将按物业服务质量的“星级”分等级定价收费。

　　《聊城市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。非普通住宅以及业委会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主委员会或全体业主与物业服务企业协商约定，并报当地价格主管部门和物业主管部门备案。

　　这次下发的《关于公布聊城市城区普通住宅前期物业服务收费基准价格及相关问题的通知》指出，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，我市将普通住宅前期物业服务费划分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高对应的物业服务收费指导价格越高。

　　同一星级的服务标准还将根据住宅实际情况分有无电梯两种基准价格，无电梯的一星级住宅前期物业服务费基准价格为0.3元/平方米/月，配备电梯的为0.7元/平方米/月;无电梯的二星级住宅前期物业服务费基准价格为0.5元/平方米/月，配备电梯的为0.9元/平方米/月;无电梯的三星级住宅前期物业服务费基准价格为0.7元/平方米/月，配备电梯的为1.1元/平方米/月;无电梯的四星级住宅前期物业服务费为0.9元/平方米/月，配备电梯的为1.4元/平方米/月;无电梯的五星级住宅前期物业服务费基准价格为1.2元/平方米/月，配备电梯的为1.7元/平方米/月。各小区的具体收费标准可在基准标准上上下浮动10%。

　　此外，鉴于以前车位租赁费、停车服务费缺乏规范的政策规定，此次市城区普通住宅前期物业管理区域停车服务费、车位租赁费基准价格及浮动幅度也予以公布，具体标准：停车服务费室内为25元/月/车位，室外为20元/月/车位。车位租赁费室内为180元/月/车位，室外为100元/月/车位。停车服务费和车位租赁费上下浮动幅度不超过10%。

　　通知还要求，物业服务企业必须严格执行明码标价的有关规定，在物业管理区域内显著位置，通过电子信息平台、公示栏等形式公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准、收费依据、价格举报电话12358等，接受业主的监督。

　　据悉，新规定从2014年10月1日起开始施行，原聊城市物价局、聊城市房地产管理局《关于公布聊城市物业服务收费基准价和浮动幅度的通知》(聊价房字[2009]84号)同时废止。

　　■相关新闻

　　星级服务更能满足

　　不同业主需求

　　2009年，聊城市物价局和聊城市房地产管理局公布聊城市物业服务收费基准价和浮动幅度，当时公布的物业服务收费基准价具体标准和浮动幅度分为四个等级服务，根据等级的不同，收费标准也不一样。

　　其中，一级服务，带电梯住宅0.9-1元/平方米/月，不带电梯住宅0.7元/平方米/月;二级服务，带电梯住宅0.8-0.9元/平方米/月，不带电梯住宅0.5元/平方米/月;三级服务，带电梯住宅0.7-0.8元/平方米/月，不带电梯住宅0.4元/平方米/月;四级服务，不带电梯住宅0.3元/平方米/月。此外，带电梯住宅收费标准含电梯运行电费、年检费、日常维护修理费用。不带电梯住宅收费标准的上下浮动幅度是10%。

　　由原来按四个等级服务到按五个“星级”等级服务，新的指导价标准的出台更能满足不同业主对物业服务档次的不同需求，小区想要什么样的服务等级，可以“下单”自由组合，并且能对照住宅物业服务等级标准体现“质价相符”。

　　另外，新规对停车收费的规范也是一大亮点，对普通住宅前期物业服务费、停车服务费及车位租赁费做了明确规定，而这些以前都缺乏相关规范和标准。

　　政策解读

　　最低等级的服务收费标准未上调

　　对于调整聊城市城区普通住宅前期物业服务收费政府指导价的原因，市物价局相关负责人解释称，原来的物管费政府指导价是2009年出台的，已实施了5年。5年期间，我市的物业服务模式、服务内容、服务成本变化较大，特别是人工费用上升幅度大、物料费用不断提高，物业服务企业经营压力普遍较大，致使服务质量不能满足业主要求，双方矛盾纠纷时有发生。为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，调整普通住宅前期物业服务收费基准价格势在必行。

　　新的收费标准施行后，采用不同的物业等级服务，物业费会相差多少?缴的物业费是多了还是少了?

　　以一家不带电梯、面积为100平方米的房子为例，按基准价格收取物业费的话，一星级的物业服务每年要缴360元的物业费,五星级的物业服务则要缴1440元物业费。而如果小区配备了电梯，物业提供的是五星级服务的话，一年则需要缴2040元的物业费。

　　“总体上来说是小幅上调了收费标准，但是最低等级的服务标准并没有上涨，如一星级的物业服务与以前的最低等级四级收费标准相比，无电梯住宅基准价都是0.3元/平方米/月。”市物价局相关负责人称。

　　合同未到期的

　　仍按合同约定执行

　　所谓“前期物业管理服务”，是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

　　“通俗点地讲，房屋销售后到业主委员会选聘物业公司并签订合同生效时这段物业服务都是前期物业管理，目前聊城市城区成立业主委员会的小区并不多，多数小区的物业服务属于‘前期物业管理服务’。”市住建委物管科科长刘树海解释说。

　　需注意的是，此次物业服务收费基准价格调整从10月1日起执行，但在本通知执行前已签订物业服务合同并约定期限的，在合同期内物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本通知规定执行。

　　选择几星级服务

　　要征得业主同意

　　据了解，目前，聊城市城区有200多个住宅小区，75家物业企业，从业人员粗略统计在4000人左右。

　　新规出台之后，物业公司是否可以任意选择哪一级别的星级服务，并以此来向业主收取物业服务费呢?

　　“小区选择几星级服务，首先要有两个条件，一是物业公司有服务能力，二是广大业主有相应的需求，双方达成一致意见的情况下，物业服务企业才能申报物业服务等级。”刘树海说，具体收费标准，由建设单位在相应星级服务等级规定的基准价和浮动幅度内招标确定后,通过合同约定，并报当地价格主管部门和物业主管部门备案。物业服务企业在实施收费前30日内应当向当地价格主管部门和物业主管部门申报普通住宅前期物业管理服务收费核准手续。

　　没物业的老旧小区

　　业主可自行约定

　　“因为有申报、验收等相关制度，所以这项价格调整政策落实起来要有一个过程，现在的重点是要做好政策落实过程中的衔接工作。”刘树海表示，在第一批物业公司申报星级等级服务后，他们将按照现行的住宅物业服务星级标准，对城区内所有未申报星级服务的小区物业服务进行一次验收、评分，不达标的必须进行整改，整改不到位的，要调低收费价格标准。

　　而非普通住宅以及业委会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或全体业主与物业服务企业协商约定服务标准，也可参照该收费标准收费。另外，没有聘请物业公司的单位家属院、老旧小区也按市场调节价，由单位或本小区自行约定物业服务收费标准。

　　物业服务不达标

　　要调低星级等级

　　对于新出台的物业服务收费标准，不少小区业主有这样的疑问：星级服务的标准谁来监督?物业若私自提高收费标准或星级服务跟不上咋办?

　　对此，刘树海表示，在物业服务等级核定过程中，如发现有物业服务内容减少或物业服务质量低于前期物业服务合同约定标准的，物业主管部门可以据实调低该物业服务项目的物业服务等级;价格主管部门应据此对应物业服务指导价格标准降低该项目的前期物业服务收费标准。

　　另外，物业服务企业如违反物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

　　另一方面，物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额缴纳物业服务费，不得以各种理由拒绝缴纳。业主拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可依法追缴。

　　未办收费核准手续

　　不得向业主收费

　　刘树海表示，按照《聊城市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不低于30%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

　　在办理前期物业服务收费核准手续之前，建设单位或物业服务企业不得向业主收取前期物业服务费;此期间产生的物业管理费用，由建设单位承担，其支付金额和支付方式应在前期物业服务合同中约定。

　　在办理前期物业服务收费核准手续后，建设单位自有房屋、未售出房屋或已售出但未交付业主的房屋的前期物业服务费由建设单位支付。已交付业主的房屋，其前期物业服务费自交付业主之日次月开始，由业主按月支付。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理交付手续的，视为交付。

　　■延伸阅读

　　星级不同服务有别,你家算是几星级？

　　这次随聊城市城区普通住宅前期物业服务收费基准价格一起出炉的还有“住宅物业服务等级标准”。按照聊城市新的住宅物业服务等级标准的规定，物业服务按质量分为五个等级。五个等级从低到高依次为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，服务内容包括“综合管理服务”、“房屋、共用设施、设备维护与管理服务”、“协助公共秩序维护服务”、“保洁服务”、“绿化服务”等，每个等级的物业服务都有具体标准。你家的物业服务是几级标准?物业公司须提供哪些服务?以下是部分重要指标，你不妨核对一下。

　　一星级服务：

　　楼层通道和楼梯台阶每周清扫2次

　　客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录;每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。

　　每年第四季度制订下一年度维修养护计划;对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门;路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。

　　楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每两周湿拖1次;楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次。

　　二星级服务：

　　每年至少开展一次社区文化活动

　　除客户服务场所工作时间不少于8小时外，其他时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。24小时受理业主或物业使用人报修。急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成(预约除外);对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理;每年开展1次以上一定规模的社区文化活动;每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。

　　每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及相关部门并安排专项维修;路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求;楼层通道和楼梯台阶，每周清扫3次，地面每两周湿拖1次;设有公共卫生间的，每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀;对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护;定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%。

　　三星级服务:

　　急修20分钟内须到现场处理

　　24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成(预约除外)。对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理;能提供三种以上便民(无偿)服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等;每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。

　　每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上;制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复;需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修;院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上;楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次，地面每周湿拖1次。

　　各出入口24小时值班，主要出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗;定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%。花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%。

　　四星级服务:

　　能提供五种以上便民(无偿)服务

　　能提供五种以上便民(无偿)服务，如电瓶车接送、配置手推车、短时间内存放物品、邮件收发、信息咨询等;每年开展3次以上一定规模的社区文化活动;每年的沟通面不低于小区住户的80%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。

　　保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上;院落照明灯按时开启，满足使用要求。公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上;每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。地面每周湿拖2次，干净整洁。楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物;栏杆每月清洁2次。定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%;花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地裸露面积小于5%。

　　五星级服务:

　　可有偿提供钟点工、老年人陪聊等特约服务

　　客户服务场所工作时间不少于12小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，6小时内修复;一般修理1日内完成(预约除外)。对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。

　　能提供六种以上便民(无偿)服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置服务手推车、短时间内存放物品、配备雨具、信息咨询等;每年开展4次以上一定规模的社区文化活动;每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。

　　在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在24小时内组织修复;需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

　　物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供庭安装、维修、保洁、餐饮、钟点工、洗衣、老年人陪聊等特约服务。