春节前二手房交易频繁 但风险不容小觑

市民在房金大厦办理二手房交易相关手续。

　　每年进了腊月，过年的味道就一天浓似一天，外出谋生计的人也开始返乡了。

　　近几年，大批返乡置业人群在某种程度上“温暖”了春节前后的楼市。

　　随着这股返乡置业潮的逼近，房产开发企业也开始针对返乡置业人群，推出“首付分期”等诸如此类的优惠活动。

　　同时，二手房交易市场也开始有了些热闹的味道，然而，与购买新房相比，二手房交易手续要复杂一些，问题相对多一些。

　　由此，春节临近，聊城房产主管部门提醒市民注意防范二手房交易中的风险。

　　一个案例：卖方毁约 即将完成的交易被迫终止

　　元旦过后，王磊(化名)还在为买房奔波。如果不是一个多月前的那个小插曲，估计他现在正在对那套刚入手的二手房进行装修呢。

　　本来，王磊一家对那套面积不大，但地段配套还不错的房子是比较满意的，这房子是王磊帮父母购置的，看中这套二手房还因为它距离王磊的住处比较近，方便他对老人的照应。

　　王磊个人经营一家规模不大的公司，父母居住在一栋上世纪90年代的老住宅小区内，从2013年中旬开始，就有传言说，父母居住的小区要拆迁。

　　考虑到老人不想租房居住的心理，王磊和家人商量后决定帮老人购置一套住房。最初，一家人也考察了几家楼盘，但因为价格和交房期限等原因而放弃。

　　2013年11月初，王磊在其居住小区内发现一则房屋出售的广告，上面标明出售的住房虽然面积小，但楼层不高，距王磊的住所较近。

　　按照广告上留有的联系方式，王磊联系到房主李东(化名)，双方面谈后，王磊陪同父母现场看了看楼房情况。

　　最初，交易进行得还算顺利。然而，双方谈拢价格后，对付款方式产生了分歧。

　　卖方李东希望拿到全部房款后再办理过户手续，而王磊则担心付了房款后，无法及时将房产证办理到自己名下。

　　随后，交易双方到聊城市房金大厦存量房资金监管窗口咨询相关事宜。

　　后经工作人员解释，双方同意准备齐所需要的资料办理过户，王磊按照规定将近60万元的房款全额存入监管账户。

　　没想到，签字的时候，因为卖方是房改房，要求夫妻双方同时到场签字。结果，房主的对象不同意这笔交易一直拒绝到场，致使交易无法完成。

　　这种情况下，根据规定，监管中心将监管资金全额退还买方账户，保证了资金的安全。

　　一个办法：资金监管 二手房交易也有“支付宝”

　　上述案例并非个例，二手房交易资金的安全性让越来越多的交易双方有了切身体会，因此，市场需要有个机构来为二手房交易上一把“保险锁”。

　　2011年，聊城市住建委牵头开发建设了存量房交易结算资金监管系统，该系统已于当年10月24日开始运行。此后，市民进行二手房交易，有了自己的“支付宝”。

　　其实，存量房就是俗称的二手房，所以存量房交易结算资金监管也就是二手房交易结算资金监管。

　　按照流程，房屋买卖交易双方达成交易意向后，即可到聊城市房金大厦存量房资金监管窗口，直接办理结算资金监管业务。在过户前同监管机构签订《监管协议》，并将房款存入监管专户内，过户完成后，监管机构将按照《监管协议》约定将房款支付给卖房人。如交易过程中发生查封、扣押或者终止交易等导致过户无法完成，监管机构将依据《监管协议》约定将房款划给买房人。

　　“就跟我们从淘宝上买东西一样，先把钱给支付宝，拿到货物没问题，然后再让支付宝付钱给卖家，如果出现问题，钱在中间方，解决起来就比较容易了。”二手房交易过程中，有购房者如此表示。

　　几种风险：交易风险 二手房交易隐患难防须谨慎

　　为化解二手房交易风险，方便市民交易，规范中介行为，我市依据国家有关政策，开设了存量房资金监管服务。

　　为让市民了解这项免费、公益的服务举措所带来的安全性，监管中心工作人员总结了近期我市和外地交易实例中经常出现的几种风险。

　　查封风险。对于卖方来说，买方仅支付部分房款，余款向银行申请贷款，在办理中就需要将房产证先过户给买方，在过户登记完成后，抵押登记完成前，买方发生债务或其他纠纷，房产和个人金融账户被查封，抵押登记将无法完成，银行也就无法放款，卖方也无法拿到剩余房款。对于买方来说，买方支付部分或全部房款后，双方办理产权转移登记，在登记完成前，卖方发生债务或者其他纠纷，房产和个人金融账户被查封，导致房产过户登记无法完成，房产证也就无法顺利办理至买方名下，交易资金难以退还。

　　贷款风险。对于卖方来说，过户登记完成后，买方不积极办理贷款或者因买方信用、贷款政策变化导致贷款不能审批通过，卖方无法拿到剩余房款。对于买方来说，贷款审批后，买方办理过户完成前，卖方发生债务或者其他纠纷，过户无法完成，交易终止，房产无法转移到买方名下。

　　诈骗风险。对于卖方来说，交易时，买方承诺首付一部分房款，剩余房款以抵押贷款的方式支付卖方，但是过户之后，买方并没有办理抵押手续，而是把房子出售给三方，自己获利。卖方也就面临着被诈骗的风险，无法拿到剩余房款。对于买方来说，购房者寻找到合适房源，“房主”往往要求支付部分首付款或者全部房款，否则不予办理过户手续，由于买方并没有核验房主身份或者房屋产权，因此很可能面临“一房多卖”或者“产权不完整，存在抵押限制等”情况，即使通过法律渠道，也未必能追回房款，更不用说产权转移。

　　毁约风险。对于卖方来说，一旦房价下跌或者其他政策变化，即使房产转移到买方名下，买方也会感觉买贵了，可能出现毁约的风险，致使卖方无法拿到剩余房款，而产权办回到卖方名下也比较困难，费用也比较大。对于买方来说，达成交易意向，向卖方支付定金或部分房款，一旦房价上涨或者其他政策原因，卖方感觉卖得便宜，可能会出现毁约风险，要求房款加价或者不卖了，不配合买方办理房产转移手续，致使房产证无法办理到买方名下，交付的定金或者房款要回也面临着很大的困难。

　　争议纠纷。对于卖方来说，双方私下达成交易意向，买方已支付定金或部分房款，由于市场原因或者个人原因，买方不想买了，已支付的定金或者房款如何处置，必然面临着争议。再就是合同签订的时候，双方没有约定过户费用谁来承担，但实际交易中，由于房产的特殊原因，五年以内的房产大约需要评估价值10%左右的税费，那么这部分费用谁来承担必然会面临争议。对于买方来说，双方达成交易意向，买方已支付定金或部分房款，由于房价上涨或者个人原因，卖方不想卖了，已支付的定金或者房款如何处置，必然面临着争议。

　　聊城市房金大厦存量房资金监管工作人员提醒广大市民，在交易之前一定要多咨询专业人士，了解业务办理流程，签订合同时要认真核验相关证件，仔细阅读合同条款，避免合同纠纷，交易时资金要进行全额托管，确保交易安全。尤其是熟人交易，有时候碍于情面先过户或者先付款，交易过程中容易引发风险。在办理的业务中，出现受损的案例主要以熟人或者间接熟人交易为主。在民间借贷业务的高发期，我们希望广大市民一定要提高风险意识，严格按照程序办理，最大限度地保证交易资金的安全。

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　　二手房交易中的常见纠纷

　　由于房地产产权转移需要一段时间，因此房地产买卖不能像其他商品交易那样“一手交钱，一手交货”。所以，二手房交易过程中就不可避免地出现了一些纠纷。

　　在二手房资金监管工作的实施过程中，监管中心工作人员遇到过多种类型的交易，同时也尽最大努力保障交易的顺利进行及交易双方的权益。

　　卖方房屋在交易过程中被查封

　　2013年4月，李女士看好了一套学区房，价格也不是很高，于是很快与房主达成了协议，到房产部门办理过户手续，进行了全额资金监管。但是就在双方办理完监管手续，等待缴纳税费的时候，买方发现收件无法受理了，原来，卖方因为民间借贷关系，所售房产被法院查封，无法继续交易。由于买方将购房资金打入了本市“存量房资金监管专用账户”，依照《存量房交易资金监管协议》相关条款，监管资金顺利返还买方账户，李女士的资金得到了保全。假如房款提前支付给卖方，那么，李女士面临的就将是钱房两空。

　　熟人交易引发的争议纠纷

　　2013年10月，市民王先生到资金监管窗口要自己剩余的房款，工作人员查询后，发现该笔业务于一个月前已经办理完毕。

　　原来王先生在开发区有一套闲置房，经中介介绍以68万的价格成交。买方许诺办证后贷款支付剩余房款，现在手续办完一个多月了，却拿不到剩余房款，这才到窗口咨询。王先生因急用钱，轻信了买方与中介的话，与买方签订了一份虚假合同，付款方式是一次性付清，可是现在要不到剩下的钱，买方说贷款还没有批下来。

　　由于房产已经过户到买方名下，而买方的贷款没有通过监管合作的银行，资金无法打入监管账户。王先生后悔当时不该弄虚作假，如果按正常手续办理的话，一个多月的时间，剩余房款已经由监管账户划转到自己名下。如今没有什么好办法，只能等待了。

　　(记者 赵艳君 通讯员 石晓彬)