多重利好叠加 聊城楼市刚需或超七成

　　国内地产大亨、万科董事长王石说：“房地产的黄金时代已经过去。”

　　聊城一房企负责人说：“开发商闭着眼就能赚钱的日子一去不返。”

　　在今年“金九银十”的聊城楼市上，这些体现得较为明显：大多数新开盘的定价都让人耳目一新，甚至是“想不到”。

　　在当下的环境下，聊城房企争先释放善意，示好消费者。从中获利的，不仅是消费者，还有楼市的长远健康发展。

　　业内人士称，不同于大城市，聊城楼市唱主角的仍是刚需，占比或超7成。这是聊城楼市大盘子健康发展的基础。

　　“双百大城市”战略正快速实施，周边地市生态环境日益改善，聊城“宜居、宜业、宜游”的优良环境进一步突显，这些聊城楼市提供了非常乐观的想象空间。

　　可以说，聊城楼市的蛋糕足够大。

　　剩下的便看房企如何出招，在逆风中华丽飞扬。

　　反响 善意释放到位，观望的刚需族随时可能出手

　　对所有开发商来说，今年的“金九银十”尽管打了折扣，但仍非常重要。这一仗能否打好，至为关键。

　　裕昌·大学城销售部经理刘克华说，为迎接这个“金九银十”，大部分开发商应该都做足了准备，甚至备好了不止一套的营销方案，同时也拿出了实实在在的诚意和优惠。

　　但是，观望的房企也有。一名业内人士称，不主动出击应对市场的房企，大体有三类：仍没有认清形势，不愿意放弃高利润的;所剩楼房主要是尾盘，前期资金回笼得差不多了的;小开发商、小楼盘，盘算着多赚一些。

　　从目前的市场看，聊城较大的开发商都比较积极地应对市场，如荣盛、金柱、当代、星光、恒大、昌润等，推出了一系列营销活动，包括参加公益活动、组织品鉴会、回馈老客户以及通过媒体宣传与潜在客户互动。

　　聊城另一名业内人士说，所有知名开发商或楼盘的形成，除了靠品质，还离不开与市场的互动。在如今冷淡的市场行情下，房企更应该主动出击，传递自己的声音，推介自己的楼盘，哪怕在不开盘的时候也要持续地发出声音，让潜在的客户总能看到自己，与潜在的客户“混成脸熟”“建立联系和感情”。

　　据了解，知名开发商大都是这样做的：持续不断地维护与老客户、潜在客户的沟通交流。

　　以今年“金九银十”首周看，开发商的善意，消费者是买账的。当代·国际广场营销总监裴星珂告诉记者，该楼盘推出层高3.6米的公寓，充分考虑了投资者投资价值，定价接近成本价。在9月7日的品鉴会上，人气高涨，参与者超过500人，首推的100套几乎预订完毕。

　　据了解，在优惠让利到位的前提下，今年“金九银十”首周，荣盛·水岸花语成交30多套;昌润·莲城在中秋节期间，也成交10多套。记者了解到，冠县的邢先生一次就为孩子购买了对门的两套。他看中的是开发商给出的优惠条件以及楼盘所处的较好环境。

　　刘克华说，进入9月，裕昌·大学城针对新客户推出了赠送万元教育基金的优惠活动，同时推出回馈老客户活动，通过“以老带新”销售的楼房占到了40%左右，整体上效果不错，超出预期。

　　一业内人士称，在聊城刚需占比或超7成的格局下，目前市场上积聚了较大的购买力。各楼盘的销售实际情况证明，只要开发商释放善意到位，定价达到市场预期，刚需族随时可能出手。一定程度上说，主动权还掌握在房企自己手中。

　　利好 双百大城建设，加上宜居环境形成巨大潜力

　　值得关注的是，支撑楼市持续健康发展的基础，聊城是客观存在的，而且是多重利好叠加。

　　“济宁、菏泽、临沂等地，中心城区人口都比聊城多，从周边地市的对比看，聊城完全有后发赶超的潜力。”一名业内人士说。

　　根据市委十二届四次全会精神，聊城确定了实施“双百大城市”的战略，明确了目标与任务，即抓好聊城城区这个中心城市“拓展”工程，拉大城市框架，到2015年，建成面积100平方公里、人口100万的“双百大城市”。

　　目前看，聊城城区的人口总数，距离“百万”还有较大的提升空间。

　　对房企来说，城市人口提升的空间越大，楼市发展的潜力便越大。其间，城市框架拉大，带来的产业发展、就业人口增加，是楼市长远发展的巨大利好。

　　聊茌东“大三角”地带的规划、南部新城的建设等东扩南展发展战略的实施，更是实实在在地展现楼市的前景。如，东扩，可将城区东部的面积由现在的40平方公里扩大到60平方公里;南展，则将行政中心南移至湖南路以南，建设南部行政文化、旅游、商务区等，进而逐步使南区成为聊城现代化的标志。

　　另外，近年来，随着基础设施建设的快速推进，道路交通越来越便利，城市绿地、城市公园、大型体育场、文化场馆、风景带等越来越多，加上文化、教育等具有的先天优势，聊城城区的功能大大提升，吸引力大大提高。

　　刘克华说，目前，他所在楼盘开展了“下乡”活动，工作人员前往东阿、茌平、阳谷等地县城、乡镇进行推介。他认为，楼盘位置具有的教育资源，将对县城的潜在客户形成巨大的吸引力。

　　与聊城的城市定位“江北水城·运河古都”相呼应的是，聊城具有江北城市罕见的丰富水资源，同时生态环境非常好，没有重工业污染项目。这些都为聊城打造“宜居宜业宜游”城市奠定了较好的基础。

　　值得一提的是，随着国家治污力度加大，来自周边外市的污染源逐步减少，聊城的生态环境将更加优良。届时，聊城将成为度假地、养老地、疗养地，随之而来的便是度假房、疗养房、养老房的购置。

　　这么多的大的利好叠加，构筑起一道聊城楼市前景可期的画卷。

　　出招 价位仅是其一，性价比、差异化或许更关键

　　再远的美景，只要走好脚下的每一步，终会到达。

　　摆在聊城楼市面前的是便是潜力、利好居家的美景，对房企来说，这就是诱人的蛋糕。

　　“做到两点，便能立于不败之地。”裴星珂说，那就是性价比和差异化。

　　聊城一名业内人士也说，在房源供应充足、选择空间较大的行情下，消费者越来越理性，尤其是刚需族，买房子是一件大事，肯定会左挑右选，慎之又慎。这中间，最后打动消费者的，往往不是单纯的价格，而是性价比。性价比涉及方方面面，如，交通便利与否、教育资源、物业声誉、开发商的名牌影响力、小区绿化等。目前，聊城知名的开发商，如金柱、星光、荣盛、当代等，都具有较好的物业、完善的小区配套设施等。这些“后续服务”，也为开发商赢得了美誉、塑造了品牌。

　　除了物业、配套设施，教育资源也是提高性价比的重要一项。如，金柱·大学城、金柱·海德公园、裕昌·大学城、新东方·龙湾等，都因为小区附近具有良好教育资源，而吸引大批客户。

　　其实，刚需族不仅指首次购房者，对一些孩子到了上学年龄的客户来说，买学区房便是刚需;对一个三口之家变为四口之家来说，购置一座大户型的改善房便是刚需。

　　上述业内人士称，谁能细分好市场，找准客户的需求，谁便能赢得市场，这又为房企进行差异化营销提供了空间。

　　如金柱和佑·千岛山庄颐养中心，打出了居家养老的概念，着力建设健康养生社区。业内人士称，这是典型的差异化举措，针对的是特定的群体，提供的是特定的医疗、养老服务。

　　再如，针对当下投资购房疲软的现实，当代·国际广场今年“逆市”主打Mini公寓，可居住可办公可投资，并且是小户型、低价位、高配置，整体安装中央空调，最小户型总价款在20万元以内。这针对的就是仍有投资需求的客户。

　　一业内人士说，当下，正是开发商练内功的好时机，无论是提高性价比，还是搞差异化营销，基础还是楼盘品质好、楼房设计好等。

　　（记者 林志彬）