资金紧张管理不善 “袖珍小区”里业主物业都郁闷

这个“袖珍小区”的大门年久失修，晚上也敞着。

　　楼道没人扫、大门坏了关不上、汽车被划没人管……这是东昌路兴业小区业主面临的现状。由于小区规模小、物业费难收，物业亏本经营，4月份，该小区物业张贴通知，表示要撤出小区。

　　近日，又有该小区业主向记者反映，目前原物业仍暂时管理小区，但是小区的环境还是和从前一样，丝毫没有得到改善，小区的管理仍如一团乱麻。

　　记者走访了解到，在聊城城区，很多和兴业小区一样规模小、住户少的“袖珍小区”都面临着同样的难题——费用难收，物业管理资金紧张。

　　“袖珍小区”缘何遭遇管理难?管理出路在何方?对此，记者进行了调查。

　　现状 规模小收费难 小区管理陷入困境

　　兴业小区只有三栋楼，除去12个临街店铺，共有100户居民，属于典型的“袖珍小区”。

　　规模小、住户少，加上部分业主不交物业费，该小区物业负责人表示，每年所收的物业费尚且不够支付工人工资，小区管理陷入困境。

　　同时，对于兴业小区的环境，不少业主感到不满意。

　　业主谭先生告诉聊城晚报记者，他对小区的停车环境颇为担忧。谭先生说，他的车停在小区里被人划了一圈，因为小区没有安装监控，不知道车是被谁划的，喷漆花了好几千元只能自己掏腰包。

　　有业主告诉记者，小区的卫生只有一个人负责，因为工资较低，负责小区卫生的人只往外运垃圾，两天清理一次，单元楼楼道间也从未清扫过。

　　“大门坏了也没人修，都关不上了，晚上外面的人溜进小区，存在安全隐患。”有业主介绍，小区临街楼的下水道经常堵塞，臭水往外淌，小区的环境很糟糕。

　　物业方面表示，该小区物业费是每平方米0.3元，加上部分业主不交物业费，物业方面已属亏本经营，人员雇用等方面只能从简，管理小区有心无力。

　　另一方面，业主对物业的服务品质提出质疑，认为自己交了费，但享受不到应有的服务，部分业主不愿交物业费。如此一来，形成恶性循环，小区管理陷入一团乱麻。

　　据了解，位于健康路的东苑小区同样面临着这一难题，小区只有两栋楼，共140户居民，物业费每平方米0.35元，而交物业费的业主只占三分之一，物业长期亏本经营，也曾有过撤出小区的打算。

　　调查 管理费用入不敷出 物业想撤离小区

　　兴业小区物业负责人给记者算了一笔账，该小区物业管理费每平方米0.3元，除去12个临街店铺，共100户业主，去年收上来的物业费还不到3万元，小区现有门卫2人、收费员1人、垃圾清理员1人、物业经理1人，5个人的工资一年就得5万元左右，加上小区公共照明费用、疏通下水道的费用及其他费用加在一起，接近6万元。

　　“现在的情况是，还有部分业主不交物业费。”物业负责人称，由于小区所收费用较少，为了减少开支，工作人员雇用较少，因而在服务质量上存在不足。

　　“主要是这个小区规模太小，居民少，但是所需要的服务又和其他小区一样，一样不能少。”物业负责人称，长期以来，业主所交物业费不够支付工作人员的工资，管理经费难以为继，物业萌生了撤出小区的念头。

　　健康路东苑小区雇用了门卫2人，保洁1人、维修工1人，收费员1人和管理人员1人，每人的工资在1000元左右，一年下来，支付给员工的工资至少需要7万多元。小区物业费每平方米0.35元，住户140户，交费的业主只占三分之一，加上东苑小区属于老小区，下水道等公共设施维护需要不少资金，所以，该小区物业一直亏本经营。

　　东苑小区物业负责人称，幸亏物业公司还有其他的经营项目，东苑小区的管理一直由其他项目补贴经费。为此，他也有过撤出小区的念头。

　　探因 小区遭遇管理难 规模小是主要症结

　　在聊城市区，这样的“袖珍小区”多集中在老居民区。同时部分新住宅区的“袖珍小区”也同样面临着这一难题。

　　开发区湄河路建科嘉苑小区北区只有一栋楼，属新建小区，虽然该小区目前的管理状况较好，但同样存在“袖珍小区”共有的问题——运营经费困难。

　　该小区现在由汇利物业管理。汇利物业经理告诉记者，建科嘉苑北区只有一栋楼，共108户，入住居民70户左右，每平方米收物业管理费0.8元，居民住房面积在130平方米左右，交物业费的业主占70%左右，一个月能收上来的物业费7000余元，而小区配备保安3人，人均月工资1000元左右，保洁员1人，月工资1500元，收费员1人，月工资1200元，项目经理1人，月工资1500元，夏季负责绿化的人员1人，工资900元，一个月人工费支出至少8000元，加上日常的设备维护等，物业方面入不敷出。

　　该物业经理称，由于该物业公司成立时间不长，需要通过自身的优质服务打品牌，所以，即使是亏本，该物业公司仍坚持经营。

　　“要是再多一栋楼就能盈利了。”该物业经理说。

　　馨安公寓，与兴业小区临近，也是十余年的老小区，物业费收费标准为每平方米0.3元。该小区物业经理告诉记者，小区共有8栋楼，388户居民，交物业费的业主占70%左右，业主的房子多在140平方米左右，一个月下来，所收物业费1万余元，该物业雇用门卫6人，保洁员3人，会计1人、经理1人，其中，工资为每人每月门卫800元，保洁员1200元，会计1200元，经理1500元，一个月需要8700元。

　　“和兴业小区相比，我们小区楼栋相对多一些，给员工发工资基本没问题。”该小区物业经理告诉记者，虽然老小区较难管理，但是楼栋多、住户多，所收物业费基本上能满足小区管理经费的需要。

　　反映 工资低耗时长 物业工作人员颇有怨言

　　对于“袖珍小区”而言，小区物业最大的困难在于管理资金紧张，而其中，员工工资占了大头。

　　某“袖珍小区”的门卫张女士告诉记者，由于自己所在小区规模较小，物业管理经费紧张，小区门岗上只有2个人，每人每天工作时间为12个小时，月工资才800元。

　　耗时长、工资低，张女士对此颇有怨言。“别的小区门岗上都是三班倒，我们这里是两班倒，可我们的工资才800元。”张女士说。

　　张女士告诉记者，她家就在该小区，这样一来，工作方便，加上能够做兼职，所以，她才决定留下来继续干。

　　原来，张女士所在的小区有一家保险公司，因为保险公司工作人员骑电车上班的人较多，担心车辆丢失，该保险公司便雇用张女士为该公司员工看车，每个月支付她1000元钱。

　　电动车就停在小区门口，在门岗上一眼就能看到，张女士应承下来。于是，她每个月领着两份工资，一份是小区物业支付的800元门卫费，另一份是保险公司支付的1000元看车费。

　　“要不是可以做兼职，每个月给我800元钱，让我守12个小时，我是不愿意干的。”张女士说。

　　和张女士同在门岗看门的老张也做着一份兼职——给附近饭店的顾客看汽车。该餐馆就在小区南面，由于开车来吃饭的人较多，担心客人的车辆被划，该饭店请老张帮忙看车，每个月支付一定费用。

　　建议 相邻小区进行整合 实行统一管理

　　“袖珍小区”在我市并不是个别现象，“袖珍小区”管理触礁，在城区老居民区较为常见。如何对“袖珍小区”进行管理，是居民普遍关注的问题。为此，记者采访了市住建委物管科科长刘树海。

　　刘树海介绍，“袖珍小区”难管理有其先天不足性，小区规模小，但对门卫、保洁、维修等常规服务有着同样的需求，收取的物业费有限，这就造成了“袖珍小区”管理经费的困难。

　　刘树海说，在聊城，“袖珍小区”遇到管理难题后，有小区采取了业主自治的管理模式，虽然这一方式解决了小区管理资金的问题，但是业主自治本身存在天然的缺陷——业主自治并不具备管理资质，大部分服务人员都是义务工作，管理不规范，并非管理小区的长久之计。

　　“以活塞环家属院为例，该小区就是属于业主自治性质，但该小区目前仍然存在不少问题。”刘树海说。

　　刘树海介绍，外地在解决“袖珍小区”的管理问题方面，有较好的经验可供借鉴。

　　“拆除围墙，将相邻的几个‘袖珍小区’整合在一起，形成一定规模，请物业进行统一管理。”刘树海说，这样一来，“袖珍小区”便不再“孤单”，几个“袖珍小区”成为一个具有一定规模的小区，在管理经费方面，几个小区业主进行分摊，而小区管理所需的工作人员也能保证一应俱全，满足业主的基本生活需要。

　　比如说，原来管一个小区，需要2名保安和1名清洁工，相邻的两个小区整合经营后，还是同等数量的工作人员，管理成本增加不多，但物业费收入增加了。通过人员和资源整合等手段，减少用工人数，降低管理成本，而小区的服务又能做到不打折扣。

　　（记者 胡惠清）