大批小区变老 “打包”管理老旧小区或许是一种出路

　　目前，我市有不少小区已经走过了近10个年头。10年后，老小区基础设施问题逐渐凸显，停车位缺少规划，小区车位紧张;道路损坏严重，路面需要重新硬化;绿化带的草需要重新种植……不少矛盾集中凸显，老小区的管理也遇到了难题。

　　一些老旧小区规模往往比较小，这也增加了物管成本，物业不愿接管，老旧小区三番两次更换物业。在聊城晚报主办的“小区圆桌会议”上，老旧小区业主代表、物业代表、物业协会专家及住建委主管部门领导齐聚一堂，深入讨论了我市老旧小区管理问题，并提到了外地老旧小区管理经验。

　　物业不愿接，老旧小区该怎么管?

　　湖北小区是我市第一个商业小区，湖北小区的建立也标志着聊城进入了小区管理的时代。在此之前，居民区多以家属院为主，属于单位管房。1997年之前，聊城还没与真正的物业管理。

　　记者从湖北小区业委会了解到，尽管业委会在协调邻里矛盾、促进小区和谐方面发挥着重要作用。但是，小区里出现的车位紧张、房屋漏水、管网老化、配套设施不健全等问题日益凸显，这些都是开发建设遗留下来的问题，一直困扰着小区居民。

　　位于卫育路附近的卫育小区也是我市一个老小区，每年供暖季，由于供暖管道老化，供暖效果不理想，供暖问题一直困扰着小区居民。由于属于设施设备问题，业主、物业也都没有办法。

　　此外，活塞环家属院共分为三个小区，也是我市典型的老旧小区。之前，三个小区由单位管理，单位效益不好后，家属院交由物业管理，然而，由于种种原因，物业撤离，小区都经历了一段无人管理的时期。后来小区里热心人临时承担起了为居民代收水电费的职责。

　　由于缺乏管理，老旧小区往往也成为盗窃案频发地，整体居住环境差，绿化面积没不足，也在很大程度上影响了市容市貌。

　　目前，我市有些老旧小区有物业管理，由于成本问题，物业也只能提供最基本的服务，改善不了小区环境。还有一些实施自管，由年龄大的热心居民代管小区，然而这并非长久之计。老旧小区由于规模小，管理成本大，物业亏损严重，物业往往不愿接管。这也导致我市不少老旧小区处于无人管理状态。

　　大批小区进入维修期，维修资金何处来?

　　据聊城市物业管理协会副会长、聊城天工物业总经理何友光介绍，目前，聊城很多小区尤其是2008年之前建设开发的小区都进入了一个维修期。一些老旧小区，规模小，配置设备不全面，规划不周，现在出现了一系列的问题。比如说，5年前，私家车拥有率可能不超过10%，现在拥有车辆已经达到百分之40%，甚至更多，这就出现了小区停车难、绿化缺失等问题。

　　何友光介绍，物业接管老旧小区，小区规模小，管理成本大。物业工作人员工资上不去，经营管理压力大。不提高物业费，物业承受不了，提高了物业费，业主承受不了。在当前现状下，物业只能够提供最基本的服务，保证业主能正常的生活。

　　此外，在老旧小区设施设备管理方面。何友光强调，老旧小区的设施设备不是物业公司能解决的问题，设施设备的投资方是开发企业。开发企业按照建设部门的质量规定，水电气的保修期一般是两年，屋顶防水地下防水工程的保修期是五年，超过了期限，开发企业不再具有责任。在这种情况下，业主即便找到开发商，开发商也不会进行二次投资。而物业公司收的是服务费，物业费70%到80%都是人工成本，其他的是耗材费。让物业投资修建设施设备是不可能的。

　　一些过了保修期的老旧小区，维修费用何处来?何友光说，对于老旧小区这一方面，目前政府还没有具体政策。遇到这类问题，业主不能急躁，如果有公共维修资金，上报主管部门后动用维修资金，如果是房改房可以尝试与原单位联系解决，如果原单位不存在这块资金，只能是全体业主共同出资进行维修整改，相关方面要拿出方案，做好预算公示公开。

　　破建整合可降低老旧小区物管成本

　　何友光指出，老旧小区的这些问题不是一朝一夕能解决的，也不是一个部门就能解决的，必须由政府主导，社区居民配合，再加上社区以及物业企业的大力支持，才能解决。老旧小区的管理问题也不止在聊城存在，也是全国普遍存在的问题。

　　何友光说，物业协会成员也多次到外地考察学习老旧小区管理经验。在太原也存在老旧小区物业不愿接管的难题。小区规模小、管理成本高，不少资源设施不到位，包括一些商业设施都不到位。太原政府以地方社区办事处为主导，拆墙整合资源共享。“有的住宅区空间很大，住宅很少;有的则地方相当紧凑，车辆都掉不开头，这样将院墙拆掉，进行资源重组，解决了空间问题。”何友光说。在外地，对于老化的设施设备问题，政府主导，业主、开发企业、政府三方面筹集资金改造地下管网，重新规划、重新设置、重新布置，社区地方政府、业委会打包招标物业企业。面积大了，有些资源整合起来，互相利用，边边角角都可以停车，这样不仅给业主一个全新的环境享受，而且给物业公司创造了一定规模，物业整体的费用降低，也有利于物业企业的发展。

　　破建整合改变老旧小区的思路也得到了市住建委物业管理科科长刘树海的认可，刘树海介绍，在老旧小区管理上，借鉴外地经验，可以提供一种思路，将这些分散的老旧小区进行破建整合，拆除围墙，充分利用区域内的公共基础设施，停车、绿化、路灯等统一管理，拆墙整合资源共享，这是今后解决老旧小区问题的一种方法。□文/图 记者 张娜 通讯员 赵华丽